法律解读

假赠与代替买卖过户可行吗?

发布时间:2015-12-18 11:21:41来源:

张三手头有套房子价值50万,李四愿意出60万买下这套房子,但是张三觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费,落入自己口袋的钱似乎少了不少。张三听说,如果通过赠与过户房屋,可省下不少税费,于是张三就和李四商量通过赠与的方式完成过户手续。那么,是不是通过赠与就可以省下税费呢?赠与是否还需要公证等手续?假赠与又隐藏什么风险呢?

不是所有通过赠与过户都可以免征个人所得税、营业税

根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009111号)和《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知的规定》(财税[2009]78号)的规定,只有个人赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产的,才可以免征营业税和个人所得税,其他不符合上述规定的不动产赠与并不能免征个人所得税和营业税。

个人无偿赠与房产办理减免税手续更加简化

根据201571日起实施的《关于简化个人无偿赠与不动产 土地使用权免征营业税手续的公告》(国家税务总局公告2015年第50)规定,个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权,符合《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009111号)第二条免征营业税规定的,在办理营业税免税手续时,无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”,或双方“赠与合同公证书”。

根据2015121日实施的《南宁市地方税务局关于优化房屋土地交易办税流程 精简办税申报资料的公告》(2015年第1号)规定,办理减免税的特定亲属关系证明,不再仅局限于公证书,还可以以结婚证、户口簿、出生证、公安机关证明、人民法院判决书或调解书等作为特定亲属关系证明材料,纳税人享受税收减免政策将更加容易、便捷。

目前广西证明财产继承、赠与和遗赠,按受益额的2%收取,最低收取200元。不再需要提交赠与公证材料,意味着可以省下一笔不菲的公证费。

假赠与对双方都存在巨大风险

上述案例如果张三和李四不属于特定亲属的情形,其实通过赠与过户也省不了多少费用,即使可以省下费用,对双方来讲,也是隐藏很大的风险:

对张三而言,主要的风险是:按照赠与合同的性质,受赠人无需向赠与人支付任何价款。而房子未完成过户前,买方李四一般不会全部支付房款,赠与无法定情形又不能撤销,过户后就完成了赠与,一旦李四不能如数支付房款时,张三无法解除合同,将难以得到法律的保护。

对李四而言,风险就会更多:1、根据我国合同法规定“赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任”(除恶意隐瞒外)。也就是说,如果买方收到的房屋出现质量问题,就很难要求原主人赔偿。2、由于李四是通过赠与无偿取得房产,将来其再转让时,需要缴纳更高的税;3、法律规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”,那么买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。因此,即使李四已经付了定金,对张三没有约束力;4、为逃避国家税收,采取假赠与真买卖的形式转移房产,一旦产生纠纷将可能导致合同无效,而合同无效后产生的后果是双方互相返还财产,如果此时房价上涨,对李四来说损失更大;5、如果张三因债务问题被诉至法院,因为登记手续为赠与,张三的债权人可以在知道或应当知道该赠与1年内诉至法院行使撤销权,自赠与行为发生之日五年内没有行使撤销权的,撤销权才消灭。

此外,对双方而言,如果被查出是假赠与真买卖,这种行为是以外在表现合法的赠与形式,掩盖了逃避税收非法目的违法行为,根据现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任。

因此,假赠代替买卖过户未必省钱,且风险巨大,得不偿失。